Sozialimmobilien

Moderne Pflegeangebote brauchen eine passende Finanzierung

Welche Finanzierungsoptionen eingesetzt werden, hängt vom individuellen Fall ab

veröffentlicht am 30.01.2016 |  
Detlev Döding

Detlev Döding

Leiter Sozialimmobilien

Tags: #Sozialimmobilien

Pflegeeinrichtungen für die stationäre und ambulante Pflege sind eine der Antworten auf den aktuellen demografischen Wandel. Die BLB engagiert sich seit vielen Jahren in der Finanzierung von Pflegeheimen – und das in ganz Deutschland.

Langjährige Expertise auf dem Gebiet der Finanzierung von Pflegeeinrichtungen

Die BLB verfügt seit 2000 über eine eigene Gruppe, die sich um die Finanzierung von Sozialimmobilien kümmert. Das Geschäft hat sich über die Jahre laufend erweitert, denn der Markt für Pflegeeinrichtungen expandiert. Die BLB finanziert heute Objekte im gesamten Bundesgebiet. Hauptsächlich sind dies mittelständische Betreiber, die ein oder mehrere mittelgroße Einrichtungen unterhalten.

Dabei haben die Experten der BLB im Laufe der Jahre viele regionale Unterschiede kennengelernt. „Es gibt in Deutschland 16 Bundesländer, und sie alle haben ein eigenes Pflegegesetz. Es gibt unterschiedlichen Gesetze und Verordnungen beispielsweise darüber, wie groß ein Pflegezimmer mindestens sein muss, darüber, welche Anforderungen an die sonstigen Einrichtungen des Heims gestellt werden, zu Brandschutzregelungen und ähnlichem“, weiß Detlev Döding, Gruppenleiter für den Bereich Sozialimmobilien bei der BLB. Sein Kollege Sven Spiekermann, stellvertretender Gruppenleiter, ergänzt: „Ein Pflegeheim, das ein Betreiber hier in Bremen oder Oldenburg baut, wird so geplant, dass es über die Pflegesätze finanzierbar ist. Das gleiche Haus mit gleichen Baukosten würde in anderen Teilen Deutschlands überhaupt nicht laufen und müsste wieder schließen. Es gibt nicht das eine Konzept, das für alle Regionen passt. Je nach Ort unterscheiden sich die Anforderungen. Das fängt mit äußerlichen Dingen an und geht bei der Ausstattung weiter. Ein Pflegeheim in Berlin wird ganz anders gebaut als eine Einrichtung in Niedersachsen auf dem Land, weil die Ansprüche und Erwartungen der Heimbewohner und ihrer Angehörigen unterschiedlich sind.“

Die Branche erlebt einen Konzentrationsprozess

Weil der Bau und Betrieb eines Pflegeheims zunehmend komplex ist, gestaltet sich das Geschäft speziell bei kleineren Betreibern beratungsintensiv. Neben den baulichen Vorschriften kommen andere Hürden hinzu: „Die Kosten für Grundstücke und auch die Bau- und Ausstattungskosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Es geht heute um ganz andere Summen, als noch vor zehn Jahren“, erklärt Sven Spiekermann.

Der Markt konzentriert sich aktuell auch deshalb sehr stark, weil Betreiber sich über ihre Größe positionieren wollen und sich von einer großen Bettenzahl entsprechend hohe Chancen im Wettbewerb versprechen. Auch aus dem europäischen Ausland kommen Betreiber bzw. Investoren, die auf der Suche nach geeigneten Immobilien sind.

Die BLB fragt nach dem Konzept des Betreibers

Die BLB sieht sich jedes Projekt individuell an und ist vor allem am Konzept des Betreibers interessiert: „Wir fahren in der Regel immer an den Standort und sehen uns die Gegebenheiten vor Ort an, denn es gibt viele regionale Unterschiede. Doch für uns gibt immer das Konzept des Betreibers den Ausschlag. Wir fragen, wie weit er das Konzept auf die Region, in der er seine Pflegeeinrichtungen betreibt, ausgerichtet hat. Wie er seine Mitarbeiter akquiriert und bindet. Uns interessieren seine unternehmerischen Qualitäten. Deshalb führen wir ein ausführliches Gespräch mit ihm“, betont Detlev Döding.

Die Rechnung soll aufgehen

Dabei zu sein, wenn Antworten auf den demographischen Wandel gegeben werden, ist für uns immer aufs Neue spannend.
- Sven Spiekemann

„Ganz konkret geht es dann um die Frage, welche Finanzierungsoptionen eingesetzt werden. Wir haben unterschiedliche Möglichkeiten und beraten Kunden, welche Option für sie in Frage kommt. Eine Finanzierung läuft in der Regel 20 bis 25 Jahre und sowohl der Betreiber der Pflegeeinrichtung als auch die BLB möchten, dass die Rechnung am Ende aufgeht. Wir wissen aus Erfahrung, dass ein Pflegeheim nicht gleich in den ersten Monaten die Erträge erwirtschaftet, die erforderlich sind, um die Finanzierung zu bedienen. Das planen wir beim Finanzierungskonzept ein. Deshalb führen wir im Vorfeld ausführliche Kundengespräche“, erklärt Sven Spiekermann. Auch wenn das Haus gut läuft: Nach einiger Zeit muss das Gebäude modernisiert werden. Dann werden auch bei laufenden Verträgen oft anteilige Finanzierungen gebraucht.

Denn während es vor einigen Jahren noch „weiße Flecken“ auf der Landkarte gab, in denen die Kapazitäten für die tatsächlichen Pflegefälle bei weitem nicht reichte, sind mittlerweile die meisten Gebiete gut versorgt. Es kommt heute zu einem Wettbewerb der Einrichtungen untereinander. Nur Betreiber, die sich auf diese Situation einstellen, können auf dem Markt bestehen.

Das Team der BLB steht in regelmäßigem Austausch mit Trägern der Sozialwirtschaft

Die Mitarbeiter der BLB stehen im regelmäßigen Austausch mit Verbänden und Interessengruppen, um ein genaues Verständnis auch aktueller Entwicklungen im Pflegebereich zu erlangen. Die BLB ist außerdem Kooperationspartner bei Forschungsvorhaben des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation und kennt daher neue Trends und die Richtung, in die sich die Branche entwickeln muss. Detlev Döding sagt: „Wir beschäftigen uns deshalb so intensiv mit dem Markt, weil es das Geschäft unserer Kunden ist.“ Sven Spiekermann ergänzt: „Das Gebiet, in dem wir arbeiten, ist auch deswegen so interessant, weil wir dabei sind, wenn eine Idee umgesetzt wird. Wir kennen die Planung und begleiten das Projekt bis zur Realisierung. Dabei zu sein, wenn Antworten auf den demographischen Wandel gegeben werden, ist für uns immer aufs Neue spannend.“

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