Bauwirtschaft

Stadtwerder: Finanzierung eines temporeichen Bauprojekts

Die Bebauung des vorderen Stadtwerders in Bremen

Lange lag die Umgebung des ehemaligen Wasserturms auf dem Bremer Stadtwerder in einem Dornröschenschlaf: Vereine nutzten das Gelände zwischen Weser und Kleiner Weser, Kleingärtner pflegten ihre Gärten. Das wird auch in Zukunft so bleiben. Doch in unmittelbarer Umgebung der „umgedrehten Kommode“, wie die Bremer das Gebäude liebevoll nennen, entstand eine stadtnahe, attraktive Wohnbebauung. Michael Hollmann, Firmenkundenbetreuer bei der BLB, spricht über ein erfolgreiches Bauprojekt.

Das Projekt Stadtwerder ist eines der jüngeren Bauprojekte in Bremen in innerstädtischer Lage. Wie kam es dazu?

Es gab 2009 eine politische Entscheidung, dieses Areal, das den Stadtwerken gehörte und das sich durch seine Lage perfekt zum Wohnen anbietet, zu entwickeln. Daraufhin entstand eine öffentliche Diskussion, denn wenn Freiflächen in besonderer Lage bebaut werden sollen, damit beispielsweise Wohnungen entstehen, gibt es immer gegensätzliche Meinungen: Einerseits gibt es gerade in letzter Zeit die Forderung nach mehr Wohnraum. Doch durch eine Bebauung werden auch grüne Flächen in der Innenstadt verdichtet, deshalb gibt es Widerstand gegen die Pläne – auch wenn für die Flächenversiegelung natürlich ökologische Ausgleichsflächen geschaffen werden.  Diese beiden Positionen gibt es einfach bei den meisten großen Baumaßnahmen, denn Stadtentwicklungsprojekte verändern die Stadt.

Wie viele Wohnungen entstanden auf dem Areal des Stadtwerders?

Auf dem Gebiet Stadtwerder und den dahinter liegenden Flächen sollten 300 bis 400 Wohneinheiten entstehen. Davon sind u.a. auf dem vorderen Gebiet rund 150 Wohneinheiten in sieben einzelnen Objekten realisiert worden. Man kann von hier aus den Dom sehen, der Blick geht aufs Wasser, man kann von einer Premium-Lage sprechen. Für die gesamte Entwicklung der rund 150 Wohnungen war deshalb ein Investitionsvolumen von rund 50 Millionen Euro nötig.

Welche Rolle hatte die BLB bei diesem Projekt?

Wir sind beim Kauf der beiden Baufelder im vorderen Teil des Areals mit ins Boot gekommen. Unser Kunde ist ein großer Bremer Bauträger, der an unterschiedlichen Stellen der Stadt Projekte durchführt, aktuell beispielsweise in der Neustadt, in Horn und in der Überseestadt. Wir pflegen langjährige Kontakte zu diesem Unternehmen und hatten schon verschiedene Projekte mit ihm realisiert.

Wie hat die BLB das Projekt eingeschätzt?

Die Einschätzung und letztlich auch die Motivation des Bauträgers war, dass es zwar ein sehr großes Projekt ist – doch mit einem kalkulierbaren Risiko. Es gibt nicht viele innerstädtische Standorte in solch einer hochattraktiven Lage. Weil die Grundstücke relativ teuer eingekauft waren, lag das Risiko natürlich in der Frage, ob man mit dem Verkauf der Wohnungen entsprechende Preise erzielen würde. Dies ist aber letztlich ein generelles Risiko, das für jede Baumaßnahme gilt. Für diese Fragen haben wir im Haus interne HypZert-zertifizierte Immobiliengutachter. Sie erstellen ein Gutachten, in dem Grundstück, Verkaufspreise und Baukosten bewertet werden und das für uns eine wesentliche Grundlage der Kreditentscheidung ist. Dieses Gutachten ist aktuell sehr bedeutend, weil sich die Preise sehr schnell und dynamisch nach oben bewegen.

Wie gestaltete sich der Verkauf?

Verkauft wurde ganz klassisch vom Bauträger an den Enderwerber, also die Käufer einer Eigentumswohnung. Nur ein Haus wurde en bloc gekauft. Das erleben wir im Moment öfter, denn beim gegenwärtigen Zinsniveau suchen Kapitalanleger neue Anlagemöglichkeiten. Generell gibt es immer den Eigennutzer, der kauft und die Immobilie selbst bewohnt oder den Kapitalanleger, der eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten.

Die Erwerber brauchen natürlich eine Sicherheit – sie kaufen die Wohnung ja oft vor Baubeginn, müssen aber eine Anzahlung von etwa 30 Prozent leisten. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers wird die Situation dann schwierig. Deshalb übernimmt die BLB eine Bürgschaft für den Kaufpreis.

Wer sind die Käufer und wer wohnt jetzt auf dem Stadtwerder?

Der Wunsch ist natürlich immer eine Durchmischung. Man wollte hier gerne im hinteren Teil auch klassische junge Familien anziehen. Dafür war der Standort letztlich jedoch zu teuer. Aus diesem Grunde haben wir dort neben jungen, gutverdienenden Paaren eine eher ältere Klientel, die beispielsweise ihr Einfamilienhaus, das für sie zu groß geworden ist, verkauft und in die Innenstadt zieht. Diese Käufer sind noch mobil, möchten am kulturellen Leben teilnehmen, schätzen die Nähe von Bahnhof und Flughafen, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen sind und die Nähe der öffentlichen Einrichtungen, Krankenhäuser und der City. Das ist eine gesamtgesellschaftliche Entwicklung, die wir auch hier wieder gefunden haben.

Wie gehen Sie mit den ständig steigenden Preisen, die wir derzeit haben, um?

Wir sind im ständigen Austausch mit Bauträgern über die Lage in der Stadt, über Grundstücke und Projekte. Sie fragen dann auch im Gespräch, wie wir einen Standort einschätzen und ob wir uns vorstellen können, uns da zu engagieren. Für den Kunden ist unsere Einschätzung wichtig. Wir halten aktiv den Kontakt zum Kunden, aber letztlich nehmen unsere Immobiliengutachter die Bewertung vor. Das Gutachten zeigt, ob die Preise marktgerecht sind. Auf diese Weise sind wir immer eng am Marktgeschehen.

Was war das Besondere am Projekt Stadtwerder?

Es war sehr außergewöhnlich, wie schnell hier verkauft wurde – es ging wirklich rasend schnell. Es ist zwar oft so, dass sich bei Baubeginn Käufer finden, die sagen: „Da will ich hin!“. Das ist für den Bauträger wichtig, denn wir erwarten für die Finanzierung immer eine bestimmte Vorverkaufsquote. Bevor wir eine Bauträgerfinanzierung freigeben, muss es einen gewissen Vorverkaufsstand geben. Wir haben hier im Grunde das gleiche Interesse wie der Kunde, denn an der Vorverkaufsquote lässt sich ablesen, wie marktgängig ein Projekt ist. Von daher war geplant, ein Gebäude nach dem anderen zu realisieren. Tatsächlich ging der Abverkauf auf dem Stadtwerder aber so schnell, dass der Investor gleichzeitig mit dem Bau verschiedener Gebäude beginnen konnte, so dass wir am Ende eine Riesenbaustelle hatten. Der Realisierungszeitraum war wesentlich kürzer als geplant – das war für den Kunden eine positive Sonderkonjunktur.

Herr Hollmann, vielen Dank für das Gespräch!

Unsere Spezialisten freuen sich auf Sie

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