Bauwirtschaft

Der Oldenburger Johanneshof

Im Alten Stadthafen in Oldenburg entsteht ein neues Quartier

Auf dem Gelände ehemaliger Bahnanlagen und direkt an der Hunte entsteht in Oldenburg ein Areal für hochwertiges Wohnen. Im Gespräch erläutert Jens-Uwe Kareseit, Firmenkundenbetreuer, wie das Projekt entstand und durchgeführt wurde.

Wie kam es zum Bauprojekt „Johanneshof”?

Die Fläche lag jahrzehntelang überwiegend brach. Bei der Einfahrt mit dem Zug nach Oldenburg hat man früher nur „Wüste“ gesehen. Zum Teil wurde das Gelände auch gewerblich genutzt, aber im Grunde war das Areal, auf dem der Johanneshof nun entstanden ist, eine städtebauliche Brache.

Weit vorausschauend begann einer der beiden Projektentwickler, die das Areal jetzt entwickeln, schon vor 20 Jahren, einzelne Grundstücke nach und nach strategisch aufzukaufen. Johannes Oetken traf die Entscheidung wohl eher aus dem Bauch heraus – doch wie sich gezeigt hat, lag er damit genau richtig. Die unmittelbare Lage  am  Wasser bei geichzeitiger Innenstadtnähe macht den Johanneshof heute zu einer der begehrtesten Adressen für städtisches Wohnen. Oetkens Beispiel folgte vor etwa fünf bis sieben Jahren ein zweiter Projektentwickler. Jedem Initiator gehört etwa eine Hälfte des Areals im Alten Stadthafen.

Gab es Bauauflagen von der Stadt Oldenburg?

Da es sich um ein Gelände handelt, das vorher industriell genutzt wurde, gab es keine speziellen Auflagen – mit Ausnahme von drei kleinen Häusern direkt an der Hunte. Sie stehen unter Denkmalschutz und müssen erhalten werden. Die Stadt wirkt selbst städteplanerisch bei der Erschließung des Areals mit. Gemeinsam mit der Stadt haben die Projektentwickler einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das komplette Areal erarbeitet. Beispielsweise soll die Promenade zukünftig für den Autoverkehr gesperrt werden – stattdessen ist eine Flaniermeile mit Fahrradwegen geplant.

Was ist das Besondere an der Architektur im Johanneshof?

Beim Johanneshof steht der Innenhofcharakter im Vordergrund.
- Jens-Uwe Kareseit

Nach dem Vorbild der Hackeschen Höfe in Berlin ist ein weitläufiger Bereich zwischen den Häusern entstanden.

Auffällig ist auch, dass kein einziger PKW-Stellplatz zu sehen ist: Alle drei Baukörper sind mit einer Tiefgarage unterbaut. Jede der 62 Miet- und Eigentumswohnungen hat einen eigenen PKW-Stellplatz. Auf diese Weise können Anwohner die freien Flächen im Innenhof gemeinschaftlich nutzen. Ein Spielplatz im Innenhof bietet Kindern einen geschützten Bereich zum Spielen, das Grün lädt zum Entspannen und Spielen ein, Bewohner haben hier einen Raum, um sich zu treffen.

Wo liegen die Preise für eine Eigentumswohnung im Johanneshof?

Die Wohnungen liegen bei Verkaufspreisen zwischen 3.600 und 3.900 Euro pro Quadratmeter – inklusive Tiefgaragenstellplatz. Ein Fahrstuhl und eine hochwertige Ausstattung der Wohnungen gehören dazu.

Für Investoren bedeutet das: Wer eine der Wohnungen als Kapitalanlage nutzt, muss sie zu einer Miete von 10 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter anbieten, um eine gewünschte Rendite um 3% p.a. zu erzielen. Viele der Wohnungen sind vergleichsweise groß, weil auch Familien angesprochen werden sollen. Bei einer Wohnung mit 100 Quadratmetern zahlt der Mieter eine Kaltmiete von etwa 1.100 Euro. Beim Alten Stadthafen sprechen wir aktuell von den besten Wohnlagen der Stadt – Mieter haben das Wasser direkt vor der Haustür, eine innerstädtische Premiumlage und sie können alles fußläufig erreichen: City, Bahnhof, Hunte, Hafenpromenade sowie Park- und Grünflächen.

Nachhaltiges und energieeffizientes Bauen ist aktuell ein großes Thema. Was bieten die Wohnungen im Johanneshof auf diesem Gebiet?

Der Johanneshof erfüllt die Vorschriften im Energiestandard KfW-55-Effizienzhaus. Die Beheizung und die Warmwasseraufbereitung der Wohnungen laufen zentral über eine Bivalenzanlage. Sie besteht aus einem Gasbrennwertkessel und einer Sole-Wasserwäremepumpe, die dem Erdreich Umweltwärme entzieht – Geothermie nennt man das. Auf dem Dach ist außerdem eine Photovoltaikanlage installiert, die den Energieverbrauch des Allgemeinstroms reduziert.

Nachhaltigkeit ist zu einem gesellschaftlichen Konsens geworden. Viele Mieter legen Wert auf einen niedrigen CO2-Ausstoß und auch für Investoren spielt die Energiebilanz eine immer größere Rolle bei der Investition in eine Immobilie.

Ein Beispiel: In Oldenburg kann man eine Altbauwohnung mit 100 Quadratmetern für 7,50 pro Quadratmeter mieten – Nettomiete. Befindet sich  im Keller aber eine Heizung aus den 1990er Jahren, kommen möglicherweise hohe Zusatzkosten dazu: Nebenkosten, Wartungskosten, Stromkosten, Wasserumlagen. Zu der Nettomiete kommt also die sogenannte „zweite Miete“.

Spielen wir das Ganze mit einer Immobilie im Johanneshof durch: Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung zahle ich 1000 Euro Miete – das klingt im ersten Moment nach  viel Geld, relativiert sich aber, wenn man die „zweite Miete“ berücksichtigt. Wartung, Strom und Heizung kosten nachhaltig sehr viel weniger als bei der konventionellen Energieversorgung.

Außerdem bedeutet der KfW-55-Standard, nach dem die Wohnungen gebaut sind, dass der Enderwerber einen günstigen KfW-Kredit erhalten kann.

Wen soll der Johanneshof ansprechen?

Aus städteplanerischer Sicht ist der Johanneshof ein Vorstoß in die richtige Richtung.
- Jens-Uwe Kareseit

Die Projektentwickler haben einen heterogenen Mieter-Mix vor Augen – das wird auch an den Wohnungsschnitten deutlich. Es gibt einerseits Wohnungen, die zwischen 50 und 60 Quadratmetern liegen, andererseits  aber auch viele Wohneinheiten mit bis zu 110 Quadratmetern. Im Alten Stadthafen finden sich bislang vor allem kleine Wohneinheiten mit einer Größe von 30 bis 60 Quadratmetern – das Segment Single-Wohnung und kleine Pärchenwohnung wird hier schon ausreichend bedient. Aus städteplanerischer Sicht ist der Johanneshof daher ein Vorstoß in die richtige Richtung. Die großen Wohnräume sollen vor allem Paare und Familien mit Kindern ansprechen.

In welcher Form ist die BLB an diesem Projekt beteiligt?

Die BLB war in diesem Projekt Alleinfinanzierer. Mitte 2013 kam der Bauträger auf uns zu, als die Planung schon weit fortgeschritten war. Das Finanzierungsvolumen für die drei Baukörper belief sich auf rd. 13 (dreizehn) Millionen Euro. Es sollten ein oder zwei Baukörper mit insgesamt  30 Wohneinheiten entstehen, die der Investor im Bestand halten wollte, um sie zu vermieten. Ein weiterer Block mit 32 Wohneinheiten sollte direkt vom Bauträger auf den Markt gehen. Diese Wohnungen werden jetzt einzeln verkauft.

Dies ist der zweite Bereich, in den die BLB eingebunden ist: Unsere Tochter BLB Immobilien ist in den Verkauf der Wohnungen einbezogen. Weil dies von Anfang an so geplant war, haben wir uns auch bei der Konzeption der Wohnungen eingebracht. Denn im Grunde kann man nur verkaufen, was man auch für sinnvoll erachtet. Wir sind durch die BLB Immobilien noch näher  an unseren Kunden und konnten unsere Erfahrung einfließen lassen. Die BLB Immobilien ist keine reine Vertriebseinheit, sondern selbst auch Projektierer und Bestandshalter. Deshalb sind wir auch mit Fragen der Planung und Projektierung vertraut und haben bei der Konzeption mit am Tisch gesessen.

Was werden Sie von dem Projekt Johanneshof in Erinnerung behalten?

In alle Projekte fließt natürlich immer Herzblut. Die Umsetzung dieses Projekts, bei der die BLB auch so etwas wie ein Sparringspartner war, wird mir in positiver Erinnerung bleiben: Von der Konzeption bis zum Verkauf war die BLB bei allen Schritten dabei.

Beim Johanneshof ist aber vor allem das persönliche Bekenntnis des Bauträgers zu seinem Projekt bemerkenswert: Gebaut wurde in einer Top-Lage direkt am Wasser mit einem fortschrittlichen energetischen Konzept, das konsequent auf Nachhaltigkeit setzt. Dass der Initiator  sich zum Standort bekennt und das Projekt als langfristiges Investment ansieht, erkennt man auch daran, dass er einen Großteil der Wohnungen im eigenen Bestand behält. Und natürlich daran, dass er dem Projekt seinen eigenen Vornamen gegeben hat: Johanneshof.

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